哪些情形房地产不能进行转让

在日常生活中，房地产所有者通过买卖、赠送或其他方式将其房地产转让给他人的行为称为房地产转让。其他方式包括互惠、继承、遗赠。那么，哪些房产不能转让呢?房地产转让方必须是房地产的所有权人，所有权人必须有处分房地产的权利，如所有权人和抵押权人。

转让的对象是特定的房地产权利，包括国有土地使用权和在国有土地上建造的房屋所有权。转让时，房屋所有权必须与土地使用权一并转让。即房地产转让时，土地上的房屋必须同时转让;房产转让时，房屋所有权及其土地使用权一并转让。

下列行为视同房地产转让：

1.以房地产出资与他人设立法人企业。

2.一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并分割为产权。

3.企业被收购或者合并时，房地产转让给新的权利人。

4.用房地产还债。

5.国有企业或其他组织之间的房地产转让。

6.父母与子女或配偶之间的房产赠与行为。

房地产有下列情形之一的，不得转让：

1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的。

2、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

4、设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的。

5、权属有争议的。

6、法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。